El stock de pisos, un aliado para la VPO

Organismos internacionales y nacionales, promotores e intelectuales han recomendado al Gobierno que olvide sus planes para construir vivienda protegida (VPO), aproveche el stock existente para ofertar pisos públicos en régimen de alquiler y apueste por las ayudas directas a los que se han quedado fuera del mercado residencial debido a los altos precios y a la 'escasez' de préstamos. Las medidas tomadas hasta ahora por el Ejecutivo van más encaminadas a fomentar la compra. ¿Qué es mejor?

(EFE)

Hay más de 600.000 pisos sin vender.

El plan de ZP

En un intento de batir todos los récords de creación de vivienda protegida en España, hasta ahora el Ministerio de Vivienda ha actuado en cuatro frentes distintos:

• A través de Sepes ha comprado suelo a las promotoras para construir pisos protegidos.
• Ha ofrecido a los promotores inmobiliarios transformar su stock sin vender en VPO para la compra.
• Se ha comprometido a avalar a quienes soliciten una casa con algún tipo de protección.
• Y ha ampliado el abanico de adjudicatarios de este tipo de viviendas.

Sin embargo, los expertos consideran que estas medidas "son sólo parches coyunturales" y no demasiado acertados. La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) recomienda al Gobierno en su último informe que, para salir de la crisis inmobiliaria, debería "parar los programas de construcción de viviendas protegidas (VPO) y proporcionar ayudas en efectivo a las familias más modestas, en función de sus gastos de alojamiento". Éste ha sido el último toque de atención al equipo de Zapatero, pero no el único. Las asociaciones que trabajan con las personas sin hogar también le han pedido al Ejecutivo que aproveche la actual situación de crisis para transformar el parque de viviendas sin vender en pisos de protección oficial en régimen de alquiler.

Transformación vs construcción

Una propuesta avalada por la mayoría de los expertos del sector. "No tiene sentido que el Gobierno construya casas con todo el stock existente", dice Fernando Encinar, directivo de idealista.com, quien defiende que la vivienda protegida se destine única y exclusivamente al alquiler, como se hace en el resto de Europa. "Así se evitarían las especulaciones con un bien que ha sido financiado con dinero público", sentencia.

De la misma opinión es Gregorio Izquierdo, director del servicio de estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE), que cree que "la política de vivienda debería ir enfocada a mejorar la accesibilidad de las familias con menos recursos", ya que, ésta es la única manera de "ayudar a los que más lo necesitan". Por eso, aconseja al Gobierno que el dinero presupuestado para la construcción de VPO se destine "a facilitar el acceso", algo en lo que coincide con Antonio Portillo, presidente del consejo académico del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). Este experto apunta, además, que "si la VPO se oferta en alquiler, el patrimonio seguirá en manos de la Administración, y las plusvalías generadas irán a parar a las arcas del Estado, que son las de todos los españoles, se facilitará la movilidad laboral, y más de una familia podrá beneficiarse de un mismo piso a lo largo de su existencia".

A estos razonamientos hay que añadir el agravio comparativo que se está produciendo en algunos bloques de viviendas. Y es que ciertas comunidades autónomas, como la de Madrid o la de Murcia, aceptan transformar pisos sueltos en promociones libres, dando lugar a situaciones irrealistas en las que alguien puede haber pagado el doble que su vecino por una casa de las mismas características. Además, apuntan los expertos, el problema no está sólo en las diferencias de precios, sino en que, según la normativa de VPO, el régimen jurídico que se deriva de esta calificación afecta no sólo al piso, sino al conjunto de los elementos comunes, como garajes, trasteros y locales. ¿Qué pasa entonces con las promociones que ahora son mixtas? De momento, existe un vacío legal.

Actualmente, el parque público de vivienda en alquiler español es "15 veces menor que el europeo", afirma Portillo. La media de Europa se sitúa en torno al 15%-17% del total, frente al 1% que representa en nuestro país, apunta este experto.

(EFE)

El alquiler protegido se plantea como la mejor opción para las rentas más bajas.

Pero, independientemente de si las VPO se destinan al alquiler o a la compra, para que haya nueva 'savia' protegida procedente del mercado libre es necesario que los promotores den una respuesta afirmativa a la propuesta realizada por el Ejecutivo en enero de 2008. Pero el éxito de esta medida no ha sido el esperado. Pese a que aún no hay estadísticas oficiales, sumando los datos aportados por las comunidades autónomas, podríamos estar hablando de que son unos 7.000 pisos los que se pasarán al régimen protegido en toda España aprovechando esta iniciativa.

En Navarra y la Comunidad de Madrid, por ejemplo, la convocatoria ha quedado desierta; mientras que en Cataluña sólo se han recibido 300 ofertas (de las 500 esperadas), que "ahora hay que revisar para ver si cumplen los requisitos", nos explican. El mayor éxito se ha obtenido en Andalucía, donde la Junta ha recibido casi 4.000 propuestas. Y en Murcia, desde mayo pasado, se han apuntado a esto de la transformación unas 700 casas.

Teniendo en cuenta que el Ministerio de Vivienda cifra el stock existente en 613.512 casas nuevas sin vender en manos de la banca y los promotores, a las que se suman las 384.050 en construcción actualmente, estas cifras sólo significarían un 0,7% del total, y eso sin contar con que los números que manejan otros expertos superan el millón de viviendas sin vender.

La razón de esta falta de respuesta: "el menoscabo económico" que esta transformación implica para los promotores, explica Luis Corral, consejero delegado de Foro. Y es que para acogerse a esta medida las rebajas que deberían hacer en los precios superarían con creces el porcentaje permitido por los créditos que tienen contraídos con la banca, y que muchos empresarios utilizan de tope en sus negociaciones.

Quizá por eso están obteniendo una mejor respuesta de los promotores las iniciativas emprendidas por algunas comunidades autónomas para deshacerse del stock, como las "viviendas libres de precio concertado" de la Comunidad de Madrid, con una bolsa de más de 1.300 casas; o las de precio concertado catalán, con otras 1.300 viviendas más; o los pisos de precio concertado autonómico cántabros. Todos ellos a medio camino entre el precio libre y el protegido.

Así las cosas, para Corral "la solución pasa por el trasvase de las viviendas a las entidades financieras", tal y como ya está ocurriendo, porque son éstas las que se pueden permitir mayores "minusvalías". Y, pese a todo, este profesional considera que sólo aplicarán esta medida en los casos más extremos; es decir, "allí donde la transmisión libre sea dificultosa, como en 'Pocerolandia' o Valdeluz, donde ya se está estudiando", explica.

La banca tiene la sartén por el mango

Otra posibilidad para conseguir que los promotores entrasen por el aro de la transformación pasaría, según Portillo, porque "la Administración incentivase a la banca para que ésta concediese créditos a los adjudicatarios de VPO, de manera que lo tuviesen más fácil para conseguir una hipoteca". Sin embargo, esto no está ocurriendo porque, apunta este experto, "el convenio del Ministerio de Vivienda con las entidades financieras sigue sin firmarse" —y eso que Corredor se ha comprometido a que su cartera haga de aval—. Por otra parte, bancos y cajas han conseguido que el tipo aplicado a las VPO dentro del nuevo Plan de Vivienda 2009-2012 pase del euribor + 0,65% establecido en un principio, a una horquilla entre euribor + 0,25% y euribor + 1,25%, lo que, en opinión de Portillo, en la práctica implicará que se aplique el diferencial más alto. Es decir, que las hipotecas serán más caras.

De hecho, en la actualidad se da la paradoja de que los propietarios de una VPO, en teoría los que deberían estar más protegidos por su mayor debilidad económica, en muchos casos tendrán que pagar unos tipos más altos que los aplicados a los titulares de una vivienda libre, debido a la última revisión del Gobierno (PDF: 214KB). Esto es así porque la fórmula de cálculo de los intereses de una VPO es diferente a la que se aplica a las casas de renta libre y las últimas bajadas del euribor no les afectan. Así las cosas, los titulares de un piso protegido adscrito al programa 1994 del plan 1992-95, pasarán de pagar un 4,08% a un 4,46% con la revisión del Gobierno; mientras que los demás planes lograrán cierta rebaja: por ejemplo, los intereses del plan 1996-99 bajarán del 5,02% al 4,46%; del 5,13% al 3,74%, en el programa 2002-05; y del 5,09% al 4,01% en el plan 2005-08. De ahí la preocupación que muestran muchos propietarios de una vivienda protegida.

En busca de suelo barato

Mientras tanto, a la oferta de compra de suelo han respondido 33 interesados, pero sólo se han seleccionado 15 terrenos para la construcción de 13.350 viviendas, con una inversión que supera los 290 millones de euros. En las próximas semanas, Sepes invertirá otros 176 millones en la adquisición de nuevos solares.

"Con estas prácticas, el Gobierno sigue aumentando el stock, mientras la demanda de vivienda protegida baja, porque los precios del mercado libre se están reduciendo", sentencia Izquierdo. "Mucha gente está haciendo cuentas porque ve que hay sitios donde la diferencia entre precio libre y protegido se ha estrechado tanto que prefiere comprar una casa sin las trabas que presenta la VPO", explica Corral. A lo que Izquierdo añade que "si la demanda de pisos protegidos fuese una necesidad acuciante, como plantea la Administración, se mantendría en el tiempo y no cambiaría con el ciclo, como ha ocurrido ahora, que ha disminuido". De ahí la defensa que hacen ambos expertos de la protección únicamente para el alquiler, y su propuesta de "limitar los criterios de acceso a la VPO".

Todo lo contrario a lo que ha hecho la cartera de Beatriz Corredor, que ha ampliado el abanico a rentas más altas. Algo que, en opinión de los expertos, "desvirtúa la función social de este tipo de acceso a la vivienda". "La Constitución reconoce el derecho a una vivienda digna —recuerda Encinar—, pero no dice que tenga que ser en propiedad".